Le Cashflow est Roi... mais le ROI est Empereur

Beaucoup de propriétaires se contentent de regarder s'il reste de l'argent dans le compte à la fin du mois. C'est le Cashflow. C'est important pour payer l'épicerie, mais ça ne vous dit pas si votre argent travaille assez fort.

Le Rendement sur Investissement (ROI) est la seule métrique qui compte pour comparer votre immeuble à d'autres placements (Bourse, CPG, Crypto, etc.).

Si votre immeuble génère 500$/mois de cashflow mais a immobilisé 200 000$ de mise de fonds, est-ce un bon investissement ? Faisons le calcul.

1. La Formule du Rendement Brut (Le calcul "de serviette")

C'est le calcul rapide qu'on fait lors d'une visite. Il ne prend pas en compte les dépenses, mais donne une idée de la "puissance" de l'immeuble.

Formule : (Revenus Bruts Annuels / Prix d'Achat) × 100

> Exemple :

> * Revenus : 60 000$

> * Prix : 800 000$

> * Rendement Brut = (60 000 / 800 000) × 100 = 7.5%

C'est un bon indicateur, mais c'est trompeur. Car vous ne gardez pas 60 000$.

2. Le Rendement Net (Cap Rate)

Ici, on soustrait les dépenses d'opération (taxes, assurances, déneigement, etc.) pour trouver le Revenu Net d'Opération (RNO). Attention : on n'enlève PAS l'hypothèque ici. On veut juger l'immeuble, pas votre financement.

Formule : (Revenus - Dépenses Opérationnelles) / Prix d'Achat × 100

> Exemple :

> * Revenus : 60 000$

> * Dépenses (Taxes, Assurances, Entretien) : 20 000$

> * RNO : 40 000$

> * Cap Rate = (40 000 / 800 000) × 100 = 5%

3. Le Vrai ROI (Rendement sur Mise de Fonds)

C'est LE chiffre magique. Combien d'argent votre mise de fonds (votre vrai cash sorti de vos poches) vous rapporte-t-elle ?

Pour ce calcul, on prend le Profit Net (après hypothèque) + le capital remboursé sur l'hypothèque (car c'est de l'enrichissement "forcé").

Formule : (Cashflow Annuel + Capital Remboursé) / Mise de fonds Initiale × 100

> Exemple Réel (Duplex Plateau Mont-Royal) :

> * Mise de fonds + Frais de fermeture : 180 000$

> * Cashflow positif : 2 400$ / an (200$/mois)

> * Capital remboursé sur l'hypothèque : 14 000$ / an

> * Gain total : 16 400$

> ROI = (16 400 / 180 000) × 100 = 9.1%

Soudainement, avec 9.1% (sans compter la plus-value de l'immeuble !), l'immobilier devient très intéressant comparé à la bourse.

4. Les Dépenses "Fantômes" qui tuent le ROI

Pour que ce calcul soit juste, vous ne devez rien oublier. Les erreurs classiques :

• Vacance : Calculez toujours 3-5% de perte de revenus (même si c'est loué).

• Maintenance : Budgétez 500-800$ par porte/an, même si rien ne brise cette année. L'année où le toit coule, vous serez content d'avoir ce fonds.

• Gestion : Même si vous gérez vous-même, accordez une valeur à votre temps (ou 5% de frais de gestion fictifs).

Mieux vaut un logiciel qu'un fichier Excel

Faire ces calculs une fois sur Excel, c'est facile.

Les tenir à jour mois après mois pour voir si votre ROI baisse ou augmente ? C'est un travail à temps plein.

PlexManager le fait pour vous, automatiquement.

En connectant vos revenus et dépenses :

1. Il calcule votre RNO en temps réel.

2. Il suit votre Cashflow mensuel exact.

3. Il vous montre si votre immeuble performe mieux ou moins bien que l'an dernier.

Arrêtez de deviner votre rentabilité. Laissez PlexManager faire les maths.

Comment calculer le rendement locatif de votre immeuble en 2026